Novela stavebného zákona 2026: prehľad všetkých schválených zmien

Národná rada SR schválila 15. septembra 2026 novelu stavebného zákona. Predkladateľom bolo Ministerstvo dopravy SR, na príprave sa podieľal aj Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR. Novela nadobudne účinnosť 1. januára 2027. Parlament ju schválil spolu s pozmeňujúcim návrhom z výborov.

Ide o novelu stavebného zákona č. 25/2025 Z. z., ktorý je účinný približne rok a pol a nahradil predchádzajúcu úpravu platnú takmer päťdesiat rokov. Podnety na úpravy vzišli z aplikačnej praxe. Úrad ich zbieral od stavebníkov, projektantov, stavovských organizácií a ďalších odborníkov, vyhodnotil ich a opodstatnené postúpil ministerstvu.

Toto je 15 zmien, ktoré úrad označil za najvýznamnejšie. Pridávame aj krátky komentár z nášho pohľadu.

Definície a členenie stavieb

1. Nové členenie stavieb podľa stavebno-technického vyhotovenia

Stavby sa členia na pozemné a inžinierske. Pozemné stavby sa ďalej delia na budovy a ostatné pozemné stavby. Budovou sa rozumie pozemná stavba pevne spojená so zemou, prevažne ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou, ktorá je určená a stavebno-technicky vhodná na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí.

Ľubomír Vnuk, Valora Planning: Zaradenie stavby do kategórie nie je formalita. Odvíja sa od neho rozsah požadovanej dokumentácie aj postup povoľovania. Presnejšia definícia znižuje priestor na rozdielny výklad medzi jednotlivými úradmi. Pri stavbách, ktoré nie sú po celom obvode ohraničené stenami, napríklad pri prístreškoch, sa oplatí zaradenie ujasniť skôr, než sa objedná dokumentácia.

2. Spresnenie, čo sa považuje za zmenu inžinierskej stavby

Za zmenu inžinierskej stavby sa považuje zmena jej prevádzkových alebo technických parametrov, prípadne zmena trasy, ak ide o líniovú stavbu.

Ľ. Vnuk: Týka sa najmä sietí a líniových stavieb. Pre bytové a domové rekonštrukcie je táto zmena okrajová. Pre investorov a prevádzkovateľov sietí je podstatné, že zmenou stavby je už zmena prevádzkových alebo technických parametrov, nielen zmena trasy. Pred plánovaným navýšením kapacity alebo inou úpravou parametrov je preto rozumné overiť, či nejde o zmenu stavby.

Dokumentácia a povoľovanie

3. Stavebný zámer a projekt stavby v jednom konaní

Konanie o stavebnom zámere bude možné spojiť s nadväzujúcim projektom stavby a predložiť len jeden stupeň dokumentácie, a to projekt stavby.

Ľ. Vnuk: Z pohľadu prípravy je to jedna z najpraktickejších zmien. Spojenie má zmysel tam, kde je zámer od začiatku jasný a nepredpokladá sa, že sa bude počas povoľovania meniť. Ak je naopak pravdepodobné, že zámer prejde úpravami, dvojstupňový postup môže zostať bezpečnejší, pretože pri spojenom konaní sa podrobnejšia dokumentácia pripravuje skôr. O postupe je dobré rozhodnúť spolu s projektantom ešte pred začatím prác na dokumentácii.

4. Jednoduchšie podklady pri drobných stavbách a úpravách

Pri drobných stavbách, ktoré nie sú budovou, pri stavebných úpravách, ktorými sa nezasahuje do nosnej konštrukcie, a pri vonkajších úpravách postačí zjednodušené grafické znázornenie, prípadne montážna dokumentácia výrobcu.

Ľ. Vnuk: Zmena, ktorú pri prerábkach bytov pocíti najviac ľudí. Pozor na hranicu: akonáhle sa zasahuje do nosnej konštrukcie, úľava neplatí a potrebujete plnohodnotnú dokumentáciu aj posúdenie statika. Hranicu neposudzuje remeselník na mieste, overuje sa vopred. V bytovom dome to typicky znamená zistiť podľa pôvodnej dokumentácie domu alebo posúdením statika, či je stena, do ktorej sa má zasahovať, nosná.

5. Podmienky zo záväzných stanovísk sa stávajú záväznými overením projektu

Požiadavky a podmienky zo záväzných stanovísk dotknutých orgánov, ak nie sú určené správnymi rozhodnutiami, a zo záväzných vyjadrení dotknutých právnických osôb sa overením projektu stavby na ohlásenie stávajú pre stavebníka záväznými pri zhotovovaní aj užívaní stavby.

Ľ. Vnuk: Znamená to, že podmienky zo stanovísk nie sú odporúčaním. Oplatí sa ich zhrnúť do jedného prehľadu a kontrolovať ich plnenie počas stavby, nie až pri kolaudácii, keď sa už niektoré ťažko dopĺňajú. Záväzné sú aj pri užívaní stavby, teda nekončia jej odovzdaním. Prehľad podmienok by preto mal mať pred začiatkom prác zhotoviteľ aj stavebný dozor.

Kolaudácia a užívanie stavby

6. Proti kolaudačnému osvedčeniu nemožno podať odvolanie

Odvolanie voči kolaudačnému osvedčeniu nebude možné podať. Ak sa má stavba užívať na viac účelov, v osvedčení sa okrem hlavného účelu uvedú aj ostatné účely; pri budovách sa uvedú aj s prislúchajúcimi podielmi podlahovej plochy.

Ľ. Vnuk: Dôsledok je jednoduchý: čo je v osvedčení uvedené, platí. Údaje o účeloch a podieloch plochy si preto treba skontrolovať ešte pred vydaním, nie po ňom. Týka sa to najmä polyfunkčných budov, kde sa kombinuje napríklad bývanie s obchodom alebo kanceláriami. Ak by bol účel alebo podiel plochy uvedený nesprávne, odvolanie už nebude cestou na nápravu.

7. Kolaudácia samostatnej etapy

Ak sa stavba alebo súbor stavieb povolený jedným stavebným zámerom zhotovuje v etapách, bude možné skolaudovať samostatnú etapu. Podmienkou je, že je spôsobilá na samostatné a bezpečné užívanie a je zabezpečený bezpečný prístup a príjazd k stavbe v potrebnom rozsahu, a to existujúcou komunikáciou alebo komunikáciou v predčasnom užívaní.

Ľ. Vnuk: Relevantné pri väčších projektoch a pri developerskej výstavbe. Umožňuje začať užívať dokončenú časť bez čakania na celok, čo má priamy vplyv na financovanie a na to, kedy začne stavba niečo vracať. Podmienkou je bezpečný prístup a príjazd, preto treba členenie na etapy a poradie výstavby komunikácií premyslieť už pri príprave. Ak sa prístupová komunikácia dokončí až v poslednej etape a nebude ani v predčasnom užívaní, skoršie etapy túto podmienku nesplnia.

8. Pri kolaudácii sa neposudzuje dokončenosť vyvolaných úprav

Pri kolaudácii sa neposudzuje dokončenosť vyvolaných úprav ani dokončenosť stavieb zabezpečujúcich prístup a príjazd, ak stavebník preukáže, že je zabezpečené bezpečné užívanie stavby a bezpečný prístup a príjazd v potrebnom rozsahu, a ak tieto neboli podmienkou rozhodnutia o povolení stavby.

Ľ. Vnuk: Odstraňuje situáciu, keď dokončená stavba čakala na kolaudáciu pre nedokončenú súvisiacu úpravu. Výnimka neplatí vtedy, ak bola daná úprava podmienkou povolenia. To je detail, ktorý treba overiť v konkrétnom rozhodnutí. Vyvolané úpravy často závisia od správcov sietí alebo iných subjektov a stavebník ich tempo nemá celkom v rukách, preto sa oplatí pozrieť na podmienky v povolení skôr, než sa plánuje termín kolaudácie.

9. Zmena v užívaní pri dočasných stavbách

Dočasné stavby, ktorých čas trvania je obmedzený ich účelom, konštrukciou alebo rozhodnutím stavebného úradu, bude možné zmeniť rozhodnutím o zmene v užívaní stavby.

Ľ. Vnuk: Otvára cestu k zmene režimu stavieb, ktoré boli pôvodne povolené len na obmedzený čas, bez nutnosti riešiť ich odstránenie. Ak takú stavbu chcete ponechať, je rozumné začať zmenu v užívaní riešiť s dostatočným predstihom pred uplynutím doby, na ktorú bola povolená.

Dodatočné povoľovanie a odstraňovanie stavieb

10. Dodatočné povoľovanie s horizontom do konca roka 2040

Podľa prechodných ustanovení stavebného zákona bude možné podať žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie a konanie o dodatočnom povolení do 31. decembra 2040.

Ľ. Vnuk: Dlhý horizont neznamená dôvod odkladať. Čím dlhšie je stavba nepovolená, tým horšie sa spätne dokladá jej vyhotovenie. Pri predaji nehnuteľnosti je nevysporiadaný stav vecou, ktorú kupujúci aj banka riešia hneď. Prvým krokom býva zistiť, aké doklady o stavbe existujú a čo bude treba doplniť, napríklad zameranie skutočného stavu alebo posúdenie statika.

11. Dodatočné povolenie prác vykonaných v prechodnom období

Rozhodnutie o stavebnom zámere aj o dodatočnom povolení stavebných prác uskutočnených od 1. apríla 2025 do 31. decembra 2026 bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním bude možné vydať, ak sa týkajú zmien dokončenej stavby, stavebných úprav, terénnych úprav či vonkajšej úpravy. Platí to aj pri stavbách s doplnkovou funkciou k hlavnej stavbe, ktoré s ňou funkčne súvisia, a pri stavebných konštrukciách, ktoré majú byť podľa stavebného zámeru súčasťou stavby významnej investície podľa osobitného predpisu.

Ľ. Vnuk: Týka sa presne vymedzeného obdobia a presne vymedzených typov prác. Ak ste v tomto období robili úpravy bez overeného projektu, má zmysel si stav preveriť a nepredpokladať, že sa na vás ustanovenie automaticky vzťahuje. Obdobie končí 31. decembra 2026, teda ešte pred účinnosťou novely. Na práce vykonané neskôr sa toto ustanovenie nevzťahuje.

12. Pred nariadením odstránenia stavby príde výzva

Nariadeniu odstránenia stavby stavebným inšpektorátom regionálnych úradov predchádza výzva vlastníkovi stavby, aby v lehote, ktorá nesmie byť kratšia ako 60 dní, preukázal podanie žiadosti o dodatočné povolenie. Ak to vlastník v lehote preukáže, inšpektorát konanie o nariadení odstránenia preruší až do právoplatného skončenia konania o žiadosti. Ak bola stavba právoplatne dodatočne povolená, konanie o odstránení sa zastaví; inak sa v ňom pokračuje.

Ľ. Vnuk: Vlastník dostáva jasne ohraničený priestor na nápravu. Lehota 60 dní je minimum. Na prípravu žiadosti s podkladmi to nie je veľa, preto sa oplatí konať hneď po doručení výzvy. V lehote treba preukázať podanie žiadosti, nie jej kladné vybavenie. O tom, či sa konanie o odstránení zastaví, potom rozhodne výsledok konania o dodatočnom povolení.

Procesné a organizačné zmeny

13. Prepojenie samostatných stavieb cez vecné bremeno

Legislatívne sa upravuje možnosť dopravného prepojenia samostatných stavieb, ak majú prevádzkovú závislosť vyplývajúcu z tohto prepojenia zabezpečenú formou vecného bremena.

Ľ. Vnuk: Praktické tam, kde prístup k stavbe vedie cez cudzí pozemok. Vecné bremeno treba mať vysporiadané a zapísané, nie dohodnuté ústne so susedom. Pri kúpe pozemku alebo stavby, ktorá je od takého prepojenia závislá, sa oplatí na liste vlastníctva overiť, či je bremeno skutočne zapísané a v akom rozsahu.

14. Ruší sa záverečné stanovisko stavbyvedúceho

Povinnosť záverečného stanoviska stavbyvedúceho sa ruší.

Ľ. Vnuk: Menej administratívy na konci stavby. Zodpovednosť stavbyvedúceho za vykonané práce tým nezaniká. Mení sa forma dokladovania, nie obsah jeho úlohy. Stavebný denník a doklady k použitým výrobkom treba viesť a zhromažďovať naďalej.

15. Regionálne úrady ako prvostupňové stavebné úrady pri energetickej infraštruktúre

Regionálne úrady Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR budú prvostupňovými stavebnými úradmi pre projekty spoločného záujmu alebo projekty vo vzájomnom záujme transeurópskej energetickej infraštruktúry.

Ľ. Vnuk: Týka sa veľkých projektov transeurópskej energetickej infraštruktúry. Mení sa tým príslušnosť úradu, nie podmienky povolenia. Pre bežného stavebníka bez dopadu.

Čo bude nasledovať

Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR avizoval, že na novelu nadviaže prípravou návrhov na novely vyhlášky o členení stavieb a vyhlášky o obsahu podaní a o obsahu a rozsahu dokumentácie stavby. Zároveň bude pokračovať v príprave metodických pokynov a v metodickom usmerňovaní pri uplatňovaní stavebného zákona.

To je podstatné pre plánovanie: samotný zákon je len časť obrazu. Konkrétne požiadavky na rozsah dokumentácie určujú vyhlášky, a tie sa ešte len budú meniť. Ak pripravujete projekt, ktorý bude povoľovaný v roku 2027, oplatí sa sledovať aj ich znenie.

Čo s tým ako stavebník

Väčšina zmien smeruje k zjednodušeniu: menej stupňov dokumentácie, jednoduchšie podklady pri menších zásahoch, možnosť kolaudovať po etapách. Zároveň platí, že zjednodušený postup má vždy vymedzené hranice a rozhodnutie, do ktorej kategórie váš zámer patrí, padá na začiatku, nie počas stavby.

Tri veci, ktoré odporúčame urobiť ešte pred januárom 2027:

• Ak plánujete podávať v roku 2027, preverte si, či sa vášho zámeru týka možnosť spojiť stavebný zámer s projektom stavby. Rozhodnutie ovplyvní harmonogram aj rozsah dokumentácie.
• Ak ste v období od apríla 2025 robili úpravy bez overeného projektu, dajte si stav preveriť. Prechodné ustanovenia majú presne vymedzený rozsah.
• Ak riešite staršiu nepovolenú stavbu, horizont do konca roka 2040 je priestor na vysporiadanie, nie dôvod odkladať ho.

Ak si nie ste istí, do ktorej z týchto situácií patríte, ozvite sa. Prejdeme rozsah vášho zámeru a povieme, čo sa vás z novely reálne týka.

Zdroj: Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR, tlačová správa „Najvýznamnejšie zmeny, ktoré prináša novela Stavebného zákona", 21. 9. 2026. Článok zhŕňa obsah novely v zjednodušenej podobe a nenahrádza znenie právneho predpisu ani odborné posúdenie konkrétneho prípadu.